Haz clic aquí para leer nuestra historía en inglés.
Un novedoso argumento jurídico es el núcleo de una demanda federal contra la extensa urbanización Colony Ridge, en el Condado de Liberty, que podría servir de prueba para reclamaciones similares en todo el país, según los expertos.
La demanda presentada por el Departamento de Justicia de EE.UU. y la Oficina de Protección Financiera del Consumidor en diciembre es una de las dos iniciadas contra Colony Ridge que alegan que los promotores engañaron a los compradores de propiedades.
¿Tiene curiosidad sobre Colony Ridge?
Explore nuestro trabajo periodístico sobre la mayor urbanización del Condado de Liberty, incluyendo investigaciones a profundidad, historias de la comunidad, desafíos legales y mucho más.
El caso del gobierno federal puede suponer una amenaza más grave para Colony Ridge que la acción interpuesta por el fiscal general de Texas, Ken Paxton, en marzo, debido a su argumento de que los promotores utilizan las barreras lingüísticas como herramienta para engañar a los clientes y apuntan ese engaño a una clase protegida de personas.
“En este caso, estaba muy claro que se dirigían e identificaban a inmigrantes que procedían de determinados países y hablaban determinados idiomas, lo que demuestra la intención de dirigirse a un grupo concreto”, dijo Nicole Cabañez, Skadden Fellow en el National Consumer Law Center, que estudia el acceso al mercado de las personas con conocimientos limitados de inglés.
El gobierno federal está presentando una interpretación de las leyes federales sobre vivienda y acceso al crédito para demostrar la teoría de la “exclusión inversa”, según la cual Colony Ridge está perjudicando a un grupo protegido al ofrecer créditos en condiciones desfavorables.
Según los expertos, las dos demandas representan la mejor oportunidad de resarcimiento para los antiguos residentes de Colony Ridge, que afirman haber sido engañados para comprar propiedades a tipos de interés exorbitantes, lo que ha provocado que miles de personas hayan dejado de pagar sus préstamos.
A primera vista, las demandas son similares. Ambas se presentaron ante un tribunal federal. Ambas acusan a los promotores de mentir a los consumidores sobre los terrenos que compraban. Ambas describen un modelo de negocio basado en la venta de terrenos embargados con beneficios para Colony Ridge, y ambas reclaman una indemnización para las víctimas.
Mentir a los consumidores sobre un producto es ilegal, se mienta a quien se mienta. Pero, según Cabañez, la ley prevé penas adicionales para quienes se dirijan a personas por su raza u origen nacional.
Los detalles sobre el modelo de negocio y el esquema de comercialización de Colony Ridge incluidos en ambas demandas han convencido a Cabañez de que el argumento adicional del gobierno federal está “clavado.”
En el material de marketing de Colony Ridge aparecían con frecuencia banderas de naciones latinoamericanas, animando a los clientes potenciales a “alcanzar aquí el sueño americano” en anuncios en español.
“No se puede ser más claro sobre el origen nacional que las banderas”, dijo Cabañez.
Al acusar a los promotores de violar la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito y la Ley de Vivienda Justa, algo que no hace la demanda estatal, el Gobierno federal espera demostrar que la discriminación contra los hispanohablantes está incorporada al modelo de negocio de Colony Ridge.
Según los expertos, ninguna de las dos leyes federales se había utilizado antes de este modo.
Los abogados de Colony Ridge calificaron el argumento del Departamento de Justicia de “teoría jurídica extraestatutaria que no está vinculada al texto legal y no ha sido reconocida” por los tribunales, según una petición de febrero para desestimar el caso federal.
La demanda federal es la primera acción de “exclusión inversa” del Departamento de Justicia en el marco de su Iniciativa de Lucha contra la Exclusión.
El “redlining” es la práctica ilegal de negar créditos a grupos protegidos de personas. La práctica inversa consiste en que los prestamistas ofrecen préstamos a grupos protegidos, pero a tasas de interés infladas y con productos defectuosos, como forma de aprovecharse de esos grupos protegidos a los que históricamente se les ha denegado el crédito, explicó Cabañez.
Según Cabañez, la publicidad en español, el marketing dirigido a personas procedentes de países latinoamericanos, las interacciones en persona en español y los contratos redactados en inglés por propiedades defectuosas a tasas de interés exorbitantes encierran a los residentes en un patrón de discriminación contra los latinos.
El promotor de Colony Ridge, John Harris, declinó hacer comentarios el lunes, citando el caso legal en curso. La respuesta de los promotores a la demanda asiente a la novedad de los argumentos del gobierno federal, pero la rechaza.
En lugar de denegar un crédito a un grupo protegido, una práctica que la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito pretende evitar, Colony Ridge está concediendo créditos a grupos protegidos que de otro modo no tendrían acceso, según la petición de febrero de desestimar el caso.
Harris ha achacado las demandas a la reciente atención prestada a la urbanización como punto álgido del debate nacional sobre inmigración.
“Quieren tener la oportunidad de construir un hogar para ellos y sus hijos, pero se les cierran casi todas las posibilidades de hacerlo, y nosotros se la damos”, escribió Harris en un comunicado en respuesta a la demanda del Estado. “Atendemos a un segmento de la sociedad que simplemente quiere experimentar el sueño americano y les ayudamos a conseguirlo”.
‘Quieren ganar’
Podrían pasar años antes de que cualquiera de las dos demandas llegue a una conclusión.
En su petición de desestimación, los abogados de Colony Ridge alegan que el gobierno no ha presentado una reclamación por irregularidades. Las dos partes están intercambiando documentos a la espera de que el juez se pronuncie sobre la moción, según consta en los registros judiciales.
La demanda del Estado se presentó hace tan poco tiempo que no se han producido procedimientos ni presentaciones adicionales.
Lo más probable es que se llegue a un acuerdo en ambos casos, pero la demanda estatal será más fácil de resolver, según Rex Mann, abogado inmobiliario de Houston.
Al acusar a los promotores no sólo de engañar a los consumidores, sino también de discriminar a un grupo protegido, es probable que el gobierno federal no acepte condiciones que no incluyan una admisión de culpabilidad de ambas cosas, dijo Mann.
“El gobierno tiene, ostensiblemente, recursos ilimitados, y quiere ganar”, dijo Mann. “Cuando estás en una posición de fiscal… quieres una cabeza porque es algo que puedes presentar al pueblo”.
Prácticas empresariales en Colony Ridge
Las dos demandas se centran en general en una acusación de que Colony Ridge tergiversó un “bien” para los consumidores, dijo Mann.
El primer paso del modelo de negocio de Colony Ridge es una agresiva campaña de marketing dirigida principalmente a hispanohablantes, según las demandas.
La demanda estatal presentada por la oficina del fiscal general de Texas, Ken Paxton, ofrece más detalles sobre el funcionamiento de la trama de comercialización.
Antiguos empleados dijeron a los investigadores de la oficina de Paxton que la dirección les ordenaba evitar a los clientes potenciales que supieran hablar inglés, según la demanda estatal.
Los empleados recibieron instrucciones de utilizar varias tarjetas SIM para crear docenas de cuentas falsas en redes sociales y engañar a los consumidores haciéndoles creer que se estaban comunicando con un propietario individual en una transacción de “venta por el propietario”. Según la demanda, los empleados también ponían a la venta viviendas y terrenos falsos en la zona para encontrar más clientes potenciales.
En realidad, las cuentas eran una tapadera para recabar información de contacto de posibles compradores latinos de terrenos, según la demanda estatal.
Una vez obtenidos sus datos de contacto, los consumidores son objeto de un telemarketing “incesante”, según ambas demandas.
Colony Ridge, que se anuncia principalmente en español, ofrece terrenos baratos y sin necesidad de comprobar el crédito para obtener un préstamo del promotor para comprar el terreno.
“Están diciendo: ‘Sabemos que no tienes acceso al crédito tradicional, así que vamos a centrarnos en ti por esa vulnerabilidad'”, explica Cabañez.
Supuesta tergiversación
La acusación clave en cada demanda es que Colony Ridge mintió a los consumidores sobre la calidad de los terrenos que compraban, infringiendo la ley federal.
Los anuncios de Colony Ridge dicen a los posibles compradores que las parcelas están “listas para habitar”, conectadas a las líneas de alcantarillado, agua y electricidad, según las demandas.
En realidad, los clientes se encontraban a veces con que tenían que esperar meses antes de poder habitar la propiedad, y algunos tenían que pagar miles de dólares para instalar los servicios públicos, incluidos postes de luz y transformadores, afirman las demandas.
Colony Ridge también omitió los problemas de inundaciones a pesar de las múltiples demandas contra los promotores que alegaban graves inundaciones en la urbanización, según la demanda estatal.
Se han presentado docenas de quejas ante la Comisión de Calidad Medioambiental de Texas alegando vertidos de aguas residuales sin tratar y violaciones de los procedimientos de construcción adecuados. En 2022, la agencia impuso a Colony Ridge una multa de $23,280, que podría ascender a $29,100, por incumplir la normativa sobre escorrentía de aguas pluviales de las urbanizaciones, según la orden.
Tras vender los terrenos, los promotores de Colony Ridge se enriquecieron aún más exigiendo a los clientes el pago de cuotas anuales obligatorias de 120 dólares a una asociación de propietarios controlada por Colony Ridge, según la demanda estatal.
A pesar de anunciarse casi exclusivamente en español, los contratos entregados a los consumidores están en inglés, según las demandas. Los compradores aceptan pagar un tipo de interés del 12,9 por ciento, casi el triple de la media nacional para un préstamo hipotecario a tipo fijo a 20 años.
Cuando Colony Ridge revisa una solicitud de préstamo no se realiza ninguna comprobación de crédito, “por lo que, como era de esperar, muchos consumidores incumplen”, según la demanda estatal.
Un prestamista tradicional pierde dinero cuando un prestatario deja de pagar, pero las ejecuciones hipotecarias forman parte del modelo de negocio de Colony Ridge, dicen los abogados federales y estatales.
Al ofrecer préstamos financiados por el vendedor sobre propiedades que necesitan mejoras, un mayor número de ejecuciones hipotecarias significa una alta probabilidad de que Colony Ridge pueda readquirir terrenos residenciales con mejoras que hagan rentable la operación. Los terrenos pueden volver a venderse por un precio más elevado, iniciándose de nuevo el proceso, según ambas demandas.
“Lo que están haciendo no es típico”, dijo Mann. “No es una práctica habitual”.
Al menos el 30 por ciento de todos los lotes de Colony Ridge financiados por el vendedor y vendidos entre 2019 y 2022 entraron en ejecución hipotecaria dentro de los tres años posteriores a su compra. Eso es 15 veces el promedio nacional, los funcionarios federales escribieron en su demanda.
Republish our articles for free, online or in print.
